Precios inmobiliarios en España: grandes diferencias entre ciudades y regiones

Precio medio de la vivienda en España: 2.357€/m² en febrero 2026

Los datos que analizo mensualmente muestran una realidad que sorprende a muchos propietarios: el precio de su vivienda depende más del tipo de inmueble que de lo que imaginan. Un piso cuesta de media 2.526€/m², mientras que una casa se sitúa en 1.978€/m². Parece contradictorio. Las casas tienen el metro cuadrado más barato, pero acaban costando más del doble en precio total.

Según los datos del INE sobre vivienda, la tasa de variación anual del Índice de Precios de Vivienda se situó en el 12,8% en el tercer trimestre de 2025. La vivienda de segunda mano lidera con un 13,4% de incremento frente al 9,7% de la obra nueva. Todas las comunidades autónomas registraron subidas.

El error más frecuente que detecto entre propietarios es comparar manzanas con naranjas. El precio mediano de un piso ronda los 214.670€, con un rango donde el 80% se mueve entre 91.808€ y 564.352€. Para casas, el mediano salta a 454.870€. ¿La razón? Superficie. Un patrón que observo constantemente: aunque las casas tienen un precio por metro cuadrado un 22% inferior a los pisos, su precio total mediano duplica al de los pisos debido a la mayor superficie.

Las provincias más caras y más asequibles: un mapa de contrastes

Cuando me preguntan dónde invertir en España, siempre respondo lo mismo: depende de para qué. La brecha de más de 3.200€/m² entre Baleares y Murcia no significa que una sea mejor que otra. Significa que son mercados completamente distintos.

Top 5 provincias donde el m² supera los 2.600€

Islas Baleares lidera con 4.713€/m² en pisos. No es casualidad. Es territorio de compradores extranjeros, segundo residencia y oferta limitada. Según el informe trimestral de Registradores, los compradores internacionales representan ya el 14,1% del total nacional, pero en zonas costeras e islas superan el 25%.

Madrid ocupa el segundo puesto con 4.099€/m². Concentración de empleo cualificado, sede de multinacionales, conectividad. Barcelona se queda en 3.132€/m², una diferencia de casi 1.000€ respecto a la capital. Málaga sorprende en tercera posición con 3.625€/m², impulsada por el boom del teletrabajo y la Costa del Sol.

Mi advertencia aquí: precios altos no significan buena inversión. El ratio alquiler/precio en Baleares es de los peores de España para rentabilidad.

Las 5 provincias más asequibles por debajo de 1.800€/m²

Murcia es la más barata con 1.457€/m². Córdoba le sigue con 1.516€/m². Tarragona, Asturias y Granada completan el quinteto por debajo de 1.900€/m². Pero ojo: barato no equivale a mala calidad de vida. Algunas de estas provincias ofrecen el mejor equilibrio entre coste y servicios del país.

Provincias con mayor crecimiento: quién sube más rápido

Los datos del Portal del Notariado con precios reales revelan que Madrid registró un incremento del 15,2% y Barcelona del 9,3% en 2025. Málaga, Valencia y las islas completan el grupo de mayor dinamismo.

El patrón que identifico: las provincias que más suben son aquellas donde la demanda supera estructuralmente a la oferta. No es especulación puntual. Es desequilibrio crónico.

Evolución 2021-2026: el mercado alcista explicado con datos

Siguiendo la evolución del mercado desde 2021, los pisos han acumulado una revalorización del 47%, alcanzando máximos históricos en febrero de 2026. No es una subida puntual. Es una tendencia sostenida que lleva cinco años consecutivos.

Los datos del Ministerio de Vivienda confirman que el precio medio alcanzó 2.230€/m² en el cuarto trimestre de 2025, nuevo récord histórico con una subida del 13,1% interanual.

• +25,2%
  Acumulado a 2 años desde mínimos
• +36,2%
  Acumulado a 3 años, aceleración notable
• +43,9%
  Acumulado a 4 años, consolidación
• +47%
  Máximo histórico febrero 2026

Las casas no se quedan atrás. Han subido un 12% en los últimos 12 meses y acumulan un +50,4% en cinco años. La diferencia con los pisos se explica por su menor liquidez: cambian de manos menos veces, pero cuando lo hacen, los precios reflejan la escasez de oferta.

Mi advertencia para quien espera correcciones: los factores que impulsan esta subida son estructurales. Déficit de construcción desde 2008, formación de hogares superior a viviendas nuevas, tipos de interés estabilizados. No veo catalizadores de bajada a corto plazo.

RealAdvisor: cómo conocer el precio exacto de tu vivienda en 3 minutos

Conocer las medias provinciales está bien. Pero lo que realmente necesita es saber cuánto vale su vivienda concreta, en su calle, con sus características. Aquí es donde RealAdvisor marca la diferencia frente a las estadísticas genéricas que encuentra en otras fuentes.

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La ventaja de RealAdvisor frente a las valoraciones tradicionales: datos actualizados mensualmente, cobertura de 21 provincias con desglose por barrios, y un algoritmo que aprende de cada transacción. No son estimaciones de hace 6 meses como las que publican algunos portales.

Preguntas frecuentes sobre precios inmobiliarios en España

Y ahora, ¿qué hacer con estos datos?

Tiene dos caminos. Puede quedarse con las medias provinciales y asumir que su vivienda vale «más o menos» lo que indica la tabla. O puede dar un paso más y obtener una valoración real, basada en su dirección concreta y características específicas.

Mi recomendación: no tome decisiones de compra o venta basándose únicamente en estadísticas generales. La diferencia entre la media provincial y el valor real de una vivienda puede superar los 50.000€ dependiendo del barrio, la orientación y el estado del inmueble.